Van 2016 tot nu
Flexwoningen hebben als voordeel dat ze in een zeer korte periode neergezet kunnen worden. En ze zijn een interessante optie voor mensen die met spoed op zoek zijn naar een woning. Chaja Moerman: “Toen we in 2016 onze eerste flexwoningen plaatsten aan de Stadionlaan in ’s-Hertogenbosch, organiseerden we vooraf een dialoog met de omgeving. Daar kwamen in die tijd amper mensen op af en er was eigenlijk geen wanklank te horen. In de zeven jaren daarna is er heel wat veranderd. Flexwoningen zijn inmiddels helemaal ‘hot’ en zodra we ergens plannen maken om ze te plaatsen, lopen de inloopavonden helemaal vol. Niet omdat de buurt ze verwelkomt, helaas; vaak ageren omwonenden tegen de komst van flexwoningen. Er is toch een negatief beeld rond de bewoners van die woningen ontstaan – of dat nu terecht is of niet. Hoe dan ook gaat het niet zelden om kwetsbare mensen.” 

Proces goed onder de knie
“Er is nog wel meer veranderd. De bouw en plaatsing van flexwoningen is door de prijsstijgingen van de afgelopen jaren ongeveer twee keer zo duur geworden. Aan de andere kant zijn er voor ons een paar dingen makkelijker. Denk aan de overeenkomst die Aedes met 36 bouwbedrijven gesloten heeft om flexwoningen te leveren. En omdat we het vaker gedaan hebben, hebben we het proces inmiddels goed onder de knie. Vergeet niet dat we destijds echt een voorloper waren met onze flexwoningen. Daar plukken we nu de vruchten van.”   

Meer binding en betrokkenheid
Chaja vervolgt: “­Intussen verlichten we de druk op de woningmarkt. Niet alleen voor de korte termijn; ook voor de langere termijn hebben we nu een mooie voorraad flexibele woningen. En als ergens een omgevingsvergunning afloopt, kunnen we die weer ergens anders plaatsen. 
Overigens is ook op het gebied van de huurovereenkomsten wel wat veranderd. Waar die in het begin voor de duur van twee jaar werden afgegeven, gelden ze nu tot het einde van de omgevingsvergunning. Zo krijgen bewoners van de flexwoningen wat meer binding en betrokkenheid met de wijk. En letten ze ook wat beter op hun woning en de directe omgeving ervan.”

Verduurzaming hoog op het prioriteitenlijstje

Het jaar 2022 was pittig voor de woningzoekende: woningen werden duurder en schaarser en de energielasten schoten omhoog. We blikken met Henk van Erp, manager Projecten Vastgoed, terug op de resultaten van het afgelopen jaar en kijken samen vooruit naar de ambities voor komend jaar.

Henk weet het zeker: ons doel om voor 2024 150 tijdelijke woningen op te leveren, gaan we dit jaar halen. Er komen namelijk 116 tijdelijke woningen bij. “We waren al een flink eind op weg, maar met de projecten die we dit jaar in uitvoering nemen, gaan we ruim over de 150 heen. Toen we het ondernemingsplan opstelden, wisten we nog niet dat de vraag naar tijdelijke huisvesting zo groot zou worden. Gelukkig zijn deze projecten in vergelijking met permanente nieuwbouwprojecten sneller te realiseren. Daardoor konden we de productie naar boven bijstellen.”

Toch zijn juist permanente nieuwbouwprojecten belangrijk voor de beschikbaarheid. We realiseerden afgelopen jaar 164 van de beoogde 300 nieuwbouwwoningen. “Het niet halen van de ambitie uit het ondernemingsplan kwam niet onverwachts”, vertelt Henk. “Aan het begin van 2022 stonden er maar een kleine 200 woningen in de begroting. Bovendien zijn de doorlooptijden voor permanente vergunningen heel lang. Daar hebben we weinig controle over, maar we proberen het op te vangen door nog eerder met de gemeente in gesprek te gaan over beschikbare bouwlocaties.”

Het jaarlijkse doel van 400 renovaties bleek beter haalbaar. We leverden er 318 op. Met renovaties willen we de woonkwaliteit verbeteren en het energieverbruik verminderen. "Verduurzaming stond altijd al hoog op ons prioriteitenlijstje, maar is nu nóg urgenter door de stijgende energielasten.” We verbeterden de isolatie van daken, gevels en ramen. “Uiteraard gaan we ook komend jaar door met renoveren. Er staan meer dan 400 geplande renovaties in de begroting.”

Vooraf gingen we ervan uit dat we te maken hadden met een doelgroep die niet makkelijk in beweging komt. Dat viel ontzettend mee. Met relatief weinig communicatiemiddelen wekten we bij een groot aantal mensen de interesse om te komen praten. In anderhalf jaar tijd meldden zich bijna driehonderd senioren aan, meer dan we verwacht hadden. Bijzonder om te zien dat mensen die eigenlijk helemaal niet bezig zijn met verhuizen tóch ineens tot de conclusie komen dat de tijd rijp is om wél die stap te zetten. Die mensen hebben hun hele leven daar. Vaak al ontzettend lang. Ze hebben soms zolders vol herinneringen. De stap om te gaan verhuizen is dus enorm.

De reden dat het dan wél lukt om ze die stap te laten zetten, is vooral het persoonlijk contact. Dat zit hem in de ontmoeting, in dat eerste halfuurtje koffiedrinken met elkaar. Praten over de mooie tuin, over de foto’s aan de muur, de kleinkinderen. Na een tijdje komt dan vaak het moment dat oudere bewoners erkennen dat die tuin toch wel veel werk is. Of dat de kinderen ook aangeven dat het huis te groot wordt. Dan blijken er best wat redenen te zijn om kleiner en gelijkvloers te gaan wonen. De verhuiswens is dus vaak latent aanwezig. Het bespreekbaar maken brengt die wens naar de oppervlakte. En de mensen die verhuisd zijn, zijn ook allemaal heel tevreden met die stap. Daar zijn wij extra blij mee. Want bij deze doelgroep hebben we het in de regel wel over hun laatste verhuizing. Dat moet wel een goede zijn!

Nog even de feiten op een rijtje: we hebben het over bijna driehonderd mensen die de afgelopen zeventien maanden meededen. 32% daarvan is binnen die periode ook echt verhuisd. Daarmee kwamen woningen vrij voor gezinnen; een groep waarvan de slaagkans het afgelopen jaar daalde. In totaal kwamen er 90 woningen vrij. We willen dan ook graag door met de regeling en bekijken nu of en wanneer we er ook in Oss mee starten.

We willen elk jaar 300 nieuwbouwwoningen bouwen volgens de BENG-norm – woningen die bijna energieneutraal zijn. In het eerste jaar van het ondernemingsplan kwamen we met 287 woningen dicht in de buurt. De productie is ‘vrij goed en volgens begroting behaald’, vertelt Henk.

“Zonder tijdelijke huisvesting was dat niet gelukt. We zien voor komend jaar wel dat er een dip in de productie komt. Dat komt vooral doordat veel voortrajecten zijn vertraagd. Bijvoorbeeld door onzekerheid over beschikbare grondposities, maar ook door schaarste van materialen en arbeidskrachten aan leverancierskant. We proberen dit natuurlijk te voorkomen, maar we zijn afhankelijk van externe partijen. Daardoor hebben we het niet volledig in de hand.”

In 2021 renoveerden we 188 woningen op duurzame wijze. Terwijl 400 per jaar het doel is. We behaalden dat niet omdat we ook hier te maken hadden met vertraging in de voorbereiding. “Maar dat heeft niet direct effect op onze ambities uit het ondernemingsplan”, zegt Henk. “Dit jaar gaan we bijvoorbeeld 500 woningen renoveren. Het voordeel aan renoveren is dat we zelf kunnen bepalen hoeveel woningen we in voorbereiding nemen.”

Verder zitten we in – met name – ’s-Hertogenbosch in de voorbereidende fase van het bouwen van studentenwoningen, waarbij we ook gaan werken met de eerste Friends-contracten. Ook lopen de gesprekken voor het bouwen van woningen in de middenhuur. “Dat is een project van de lange adem. Maar we zijn er druk mee bezig.”

‘Heel gaaf dat we deze prijs hebben gewonnen”, aldus Minko de Weerd, adjunct-directeur van BrabantWonen. “Ik ben vooral heel erg trots op alle collega’s die hier heel hard aan hebben gewerkt en werken. Deze prijs is een bevestiging dat duurzaamheid écht in onze organisatie zit. Het moedigt ons aan om te blijven verduurzamen om de uitstoot van CO2 terug te dringen”.

Republiq reikt jaarlijks de Duurzaamheidsprijs uit aan woningcorporaties die in de twee meest recente jaren de grootste CO2-reductie hebben gerealiseerd.

Duurzaamheidsprijs

De Duurzaamheidsprijs is een initiatief om corporaties die stappen zetten in het verduurzamen van hun woningvoorraad, toe te juichen en in het zonnetje te zetten. Dit jaar is daarbij onderscheid gemaakt in de categorieën kleine corporaties (tot 5.000 eenheden), middelgrote corporaties (tot 15.000 eenheden) en grote corporaties (vanaf 15.000 eenheden). De andere winnaars zijn: Woningbouwvereniging Oostzaanse Volkshuisvesting (in de categorie kleine corporaties) en HW Wonen (in de categorie middelgrote corporaties).

Hoe wordt de prijs bepaald?

De duurzaamheidsprijs is volledig tot stand gekomen op basis van openbare data. Jaarlijks vraagt Republiq bij de grootste netbeheerders de verbruiken op van het bezit van de woningcorporaties en bepaalt hiermee het verbruik per huishouden per jaar. Op deze manier is het energieverbruik van vrijwel alle corporatiewoningen in Nederland in beeld en kan een besparing worden berekend. In de methode voor het bepalen van de top 10 zijn daarnaast de corporaties onderling per netbeheerder vergeleken.

Bert Wagt, projectleider nieuwbouwprojecten bij BrabantWonen, raakte in 2021 betrokken bij het nieuwbouwproject Vlek 21 in Boschveld, waar vier woningen worden vervangen door nieuwbouw. Het ‘traditionele’ bouwplan en de vergunning lagen al klaar. Maar het project leek Bert een uitgelezen kans om biobased te bouwen. Hij haalde daarvoor architect Ivo van den Thillart van Buro Kade en directeur Henry van der Kemp van Moeskops’ Bouwbedrijf aan boord. Het definitieve ontwerp is nu klaar. De drie mannen vertellen erover.
  

Bert Wagt: “Als wij het kunnen, kunnen andere corporaties het ook.”

“Voordat we besloten de woningen biobased te maken, hadden we grotendeels met de gemeente afgesproken hoe de woningen eruit moeten zien. En we hadden al besloten wat het project maximaal mag kosten. We proberen ons zoveel mogelijk aan die afspraken te houden. Want als wij een biobased sociale huurwoning kunnen bouwen binnen de gemaakte afspraken, kunnen andere corporaties dat ook. Ons belangrijkste doel: biobased bouwen tot het ‘nieuwe normaal’ maken..”

Ivo van den Thillart: “We willen de bouwtraditie veranderen.”

“We hebben rekening te houden met de wensen van bewoners, BrabantWonen en de gemeente. Daardoor moeten we soms creatieve oplossingen zoeken. De hele wijk in Boschveld bestaat bijvoorbeeld uit woningen van baksteen, maar bakstenen zijn niet biobased. Dus kozen we voor een kurkgevel, met daarin het patroon van bakstenen gefreesd. En we kozen we voor binnenwanden van hout, in plaats van stro en leem. Aan houten wanden kun je gemakkelijker een schilderij ophangen. En ze zijn veel eenvoudiger te schilderen. We willen de bouwtraditie veranderen met fijne en mooie woningen.”

Henry van der Kemp, directeur bij Moeskops’ Bouwbedrijf 

“De opdracht is om de vier woningen zo biobased mogelijk te bouwen. Dat kan nog niet 100 procent. Er bestaat nog niet voor alles een goed biobased alternatief. Zo is er voor beton nog geen plantaardige oplossing, dus moeten we er toch mee werken. In zo’n geval kiezen we voor materiaal dat je kunt hergebruiken. Voor de fundering in Boschveld kozen we bijvoorbeeld voor legioblokken. Een soort betonnen legoblokken die we later gemakkelijk opnieuw kunnen gebruiken. Het is een bijzonder project. Hopelijk kunnen we snel starten met de uitvoering ervan!”

Eén leverancier

“Twee jaar terug vertelde ik in een interview dat je onze zonnepanelenactie kunt vergelijken met een mammoettanker. Eerst draai je aan het stuur en er gebeurt niks, dan draait het schip bij en is het niet meer te stoppen. Dat is wel uitgekomen. Waar we in de eerste periode achterbleven bij de doelstellingen, is dat nu totaal omgedraaid. Het betrof toen nog een pilot, die we met twee installateurs uitvoerden. Na de evaluatie van die pilot zijn we verdergegaan met één partij: Kemkens Solar. Dat betekent één efficiënte werkwijze en een langdurige samenwerking waarin we goede afspraken kunnen maken, goed kunnen plannen en elkaar zekerheid kunnen bieden.

Veel meer woningen op de lijst

We werkten eerder met een lijst van 3200 woningen die geschikt waren. Die lijst is inmiddels gegroeid tot maar liefst 8000 woningen. Woningen die we in de toekomst willen verkopen, stonden eerder bijvoorbeeld niet op die lijst, vaak tot onvrede van de bewoners. We hebben ze toch toegevoegd, vanuit het idee dat zonnepanelen zichzelf altijd terugbetalen. Ander voorbeeld: woningen waarvan we binnen nu en tien jaar het dak gaan renoveren, hielden we eerder ook buiten de actie. Omdat we dan tijdens de renovatie de zonnepanelen eraf moeten halen en ze er daarna weer op moeten leggen. Ook die woningen hebben we toegevoegd en we gaan daar met Kemkens een efficiënte manier van werken voor bedenken. Alleen als de dakrenovatie binnen nu en twee jaar plaatsvindt, doen we het niet. Bij de woningen die tot nu toe gerenoveerd zijn, boden we ook zonnepanelen aan. Hiervoor bleek telkens heel veel animo te zijn.

Bewoners melden zichzelf aan

De belangrijkste reden van het enorme succes is toch wel dat heel veel bewoners zichzelf aanmelden voor de actie. In de eerste jaren informeerden we onze huurders nog met een mailing, nu hoeven we er geen ruchtbaarheid aan te geven of actie voor te ondernemen. De enorme stijging van de energieprijzen spoort mensen natuurlijk ook aan om voor zonnepanelen te kiezen. We zien bijvoorbeeld ook dat mensen die eerder voor een klein aantal zonnepanelen kozen, nu graag extra zonnepanelen erbij willen hebben. Ik verwacht dat die vraag nog groter wordt, als we straks bij steeds meer woningen van het gas af gaan en mensen extra stroom nodig hebben voor de vervangende installatie.

We waren de grote hausse voor

In deze planperiode hadden we op 31 augustus al 2061 woningen voorzien van zonnepanelen. Al ruim 400 woningen meer dan het streven van 1600! En we gaan door. Met Kemkens hebben we, zoals ik al zei, goede afspraken en samen waren we ook nog eens de grote hausse voor. Wij hebben capaciteit bij Kemkens gereserveerd, waar zij weer hun inkoop en inzet van medewerkers op hebben gebaseerd. Dat is prettig samenwerken.
De bewoners staan in de rij. Voor de komende twee jaar streven we nu naar een tempo van 800 à 900 woningen per jaar. Spreek me na die tijd nog maar eens een keer!”

Onder andere door onze CO2-footprint te verkleinen. Ons wagenpark wordt daarom 100% elektrisch. In de wijken zijn we zichtbaar, maar je hoort ons bijna niet! Christian Jordaans vertelt er in deze video meer over.

Nieuwe functie

De functie woonconsulent veiligheid bestaat pas sinds enkele jaren bij BrabantWonen. Waar de wijkbeheerder het eerste aanspreekpunt is voor de bewoners en alle vormen van lichte overlast op zich neemt, pakken wij met zijn drieën de casussen op waar echt zware problematiek bij komt kijken. Zoals drugsoverlast en wanneer de veiligheid in een complex in het gedrang komt. Ons werk draait om drie soorten zaken: ernstige overlast, interne agressie en woonfraude. We doen dat werk in nauwe samenwerking met de wijkbeheerder en met gemeenten, hulporganisaties en politie. Aan de hand van duidelijke procedures. Heel soms komt het zover dat alle middelen die ingezet zijn niet werken en dat iemand uit zijn huis moet. Dan zijn wij niet alléén degene die dat besluit neemt; onze maatschappelijke partners staan achter ons. Zo’n maatregel nemen is heel moeilijk. Maar we hebben een verantwoordelijkheid voor de huurder én voor alle mensen die eromheen wonen.

Aanpak woonfraude

We krijgen al lang veel meldingen van woonfraude. Die meldingen bleven vaak liggen, omdat er vaak geen directe overlast mee gemoeid was en omdat het echt lastig is om woonfraude te bewijzen. Maar nu mensen zo lang op een woning moeten wachten, is het nóg oneerlijker dat mensen woningen gebruiken voor andere doeleinden. Drie keer per jaar gaan we daarom een week lang uitsluitend met woonfraude aan de slag. Want woonfraude is niet alleen oneerlijk, ze levert vaak onveilige woonsituaties en overlast op. Slecht onderhoud, rotzooi, sociale onveiligheid en soms ook uitbuiting. Dus als er onrechtmatig gehuurd wordt, zijn we streng. Dan willen we zo’n woning terug.

Getallen woonfraude 2022

In 2022 kregen we tot nu toe 32 nieuwe woonfraudemeldingen binnen bij BrabantWonen. Twee keer richtten we ons een week op woonfraude. Tijdens die twee weken startten we 31 zaken op. Twaalf zaken zijn inmiddels afgerond; Bij zeven woningen besloten mensen om de sleutel weer bij ons in te leveren of kregen we toestemming om het huurcontract te beëindigen. Bij vijf meldingen bleek uiteindelijk geen sprake te zijn van woonfraude.

Wijkschouwen

In ’s-Hertogenbosch-Oost en ’s-Hertogenbosch-West organiseerden we een wijkschouw: een rondgang op de fiets waarbij we met de burgemeester, de wijkmanager, medewerkers van Farent en de politie en boa’s spraken met de bewoners over knelpunten én pluspunten in de wijk. Ook in de Schadewijk in Oss organiseerden we een wijkschouw, maar dan met ons eigen rayonteam, om de wijk vanuit verschillende oogpunten te bekijken en bijzonderheden over de wijk met elkaar te delen.

Bewonersbijeenkomsten

In de Aawijk-Noord in ’s-Hertogenbosch plaatsten bewoners nieuwe planten, samen met Farent, de gemeente en Transfarmers, na klachten over verloedering van de wijk. Een stukje zuidelijker, in de Gestelse Buurt, vond een leefbaarheidsdag plaats waarin bewoners en professionals elkaar ontmoetten. In de Stadionlaan was er een fietsenopruimactie, samen met Linc naar Zorg en Weenergroep. Ook waren er opruimacties in de Rozenstraat en de Dahliastraat in Oss (samen met onderhoudsbedrijf Pennings en Ons Welzijn.

Voordelen

Eén regionale website heeft verschillende voordelen. Mensen hoeven zich niet meer op verschillende websites in te schrijven. En doordat er meer woningen bij elkaar staan, kan iemand makkelijker een woning vinden die past bij zijn of haar woonwensen. In de loop van 2024 gaat de nieuwe website live. Inschrijven is gratis. 

Beleid afstemmen

Zoeken naar een woning wordt ook makkelijker als we als woningcorporaties zoveel mogelijk op dezelfde manier werken. Daarom benutten we de samenwerking in Thuispoort ook om afspraken te maken over eenduidig en helder beleid. Bijvoorbeeld op het gebied van voorrangsregelingen. En dat zorgt weer voor een betere doorstroming.

Ingeschrevenen hoeven nu niets te doen

Woningzoekenden die zijn ingeschreven bij Woonservice Regionaal, Ons Huiz, Mooiland of Charlotte van Beuningen hoeven op dit moment niets te doen. Op een later tijdstip informeren we ze over de nieuwe werkwijze.

Neem vast een kijkje

Het duurt dus nog even voor de nieuwe website helemaal klaar is en werkt. Nieuwsgierig? De tijdelijke landingspagina www.thuispoort.nl geeft een idee hoe het eruit komt te zien. Er zijn ook al een paar vragen en antwoorden te vinden.

April 2023 | We praten graag met onze bewoners. Over wat ze nodig hebben van ons en over wat ze bezighoudt. Dat doen we het liefst op een manier die dichtbij ze staat. Daarom zetten we sinds een paar jaar onze sociale media structureel in en gaan we ook daar het gesprek aan met onze bewoners. Adviseur corporate communicatie Karin Linders vertelt hoe het ervoor staat met onze webcare.

Webcare – of online relatiebeheer – bestaat voor BrabantWonen uit twee onderdelen. Enerzijds gaat het om het plaatsen van berichten op sociale media. De thema’s uit het ondernemingsplan klinken hierin door. “Het ene thema leent zich daar beter voor dan het ander”, vertelt Karin. “Persoonlijke verhalen over bijvoorbeeld samenredzaamheid werken vaak goed. En we controleren wat populaire zoektermen zijn. Momenteel zoeken bijvoorbeeld veel mensen op ‘zonnepanelen’. Daar spelen we op in met onze berichten.”

Anderzijds gaat webcare om het online reageren op vragen van bewoners en woningzoekenden. Karin: “We krijgen de meeste berichten op Facebook Messenger. Afgelopen jaar waren dat er ongeveer 700. Vooral vragen, reparatieverzoeken of klachten. Medewerkers van het klantinformatiecentrum reageren hierop.”

“BrabantWonen doet meer dan alleen woningen verhuren en dat laten we graag zien. Ons doel is dan ook om het bereik van de sociale mediakanalen te vergroten. Dit gaat de goede kant op. Vooral ons bereik via Instagram is het afgelopen jaar flink gestegen; daar zijn we een stuk actiever geworden. We hebben een aantal enthousiaste collega’s een training gegeven over sociale media en zij plaatsen nu regelmatig berichten. Zo krijgt BrabantWonen steeds meer een gezicht. En zijn de berichten actueler en authentieker.”

“in 2023 zetten we in op het verder intensiveren van onze online aanwezigheid. Het doel is om minimaal twee berichten per week te plaatsen, zodat we nog meer facetten van ons werk kunnen laten zien.”

Jan van der Moolen, de voorzitter van de visitatiecommissie, zegt daarover: “BrabantWonen doet het zeer goed, met name als het gaat over de omgang met partijen in het veld en de aandacht voor huurders”. Kijk hier naar de tip die hij meegeeft voor de toekomst.

Onze bewoners geven BrabantWonen dus een 8 of hoger! Een jaar eerder nog werd onze dienstverlening niet goed beoordeeld. Dat lieten we niet op ons zitten en met onze onderhoudspartners werkten we hard aan verbeteringen. Met resultaat.

Nieuw thuiswerkbeleid
“Sinds de coronaregels niet meer gelden, is het nieuwe thuiswerkbeleid van kracht”, zegt Peter. “Iedere collega werkt één dag of twee dagdelen per week op kantoor. We doen dit – zonder dat het verplicht is – omdat veel mensen na coronatijd deels thuis wilden blijven werken. We hebben flink geïnvesteerd in de materialen die medewerkers thuis nodig hebben en ze zijn er heel blij mee.”

Achtergrond medewerkers
“Als ik kijk naar het afgelopen jaar, hebben drie van de twintig nieuwe medewerkers een niet-westerse achtergrond. We voldoen hiermee aan ons doel van 10%. BrabantWonen wil namelijk een afspiegeling zijn van de maatschappij.”

Talentontwikkeling
“BrabantWonen heeft een trainee aangenomen van Expeditie Loopbaan. Dat is een samenwerkingsverband tussen 26 corporaties uit Brabant, waar we bij zijn aangesloten. Samen zorgen we ervoor dat trainees de regie hebben over hun loopbaan. Hiervoor bieden corporaties trainingen en webinars aan en worden verhalen met elkaar gedeeld. Als je dat als corporatie allemaal zelf moet doen, kost het veel tijd.”

“Ook bieden we collega’s interne stages aan en zijn we bezig met de voorbereiding van een nieuw learning management system. We kunnen daarmee zien welke opleidingen medewerkers afgerond hebben – en nog moeten doen.”

Stagiair(e)s volgen
“Veel afdelingen hebben behoefte aan een stagiair(e). We doen ons best om hen meer te betrekken bij ons werk. Niet alleen door ze als student aan te trekken; we zien ze ook als potentiële werknemer. Na de stage blijven we ze intensief volgen.”